코로나19 재유행으로 월세를 밀리다가 명도소송을 걱정하는 등 임대료 납부에 어려움을 겪는 소상공인이 늘고 있다. 얼마 전 청와대 국민청원에 올라온 ‘코로나19 기간 임대료 중지’ 글은 17만명의 동의를 얻었다.
그러나 임대료 중지는 헌법에 규정된 재산권 침해 소지가 있다는 점에서 현실 가능성이 낮은 게 사실이다. 전문가들은 ‘차임 감액 청구권’ 등 현실적 방법을 활용할 것을 조언한다.
차임감액청구권은 임차인이 외부 요인으로 수익을 낼 수 없을 때 임대인에게 임대료 감액을 요구하는 권리다.
엄정숙 부동산전문 변호사(법도 종합법률사무소)는 “상가건물임대차보호법(상임법) 제11조가 정하는 차임감액청구권은 차임 약정 이후 임대인 또는 임차인이 차임증액 또는 감액을 청구할 수 있는 권리”라며 “청구는 재판과 재판 외 방법 둘 다 가능하다”고 했다.
차임 감액 조건은 임차 건물의 조세·공과금과 그 밖의 부담금 증가, 기타 경제 사정 변동 등이다. 단 임차인의 차임 감액 청구는 따로 제한 규정이 없으나, 임대인의 증액 청구에는 약정한 임대료 증액 뒤 1년이 넘어야 하며 임대차보호법에 따라 약정 금액의 5%를 넘어설 수 없는 등 제한이 있다.
국회가 지난 9월 상임법 일부개정안을 통과시키면서 코로나19도 감액 사유의 하나로 인정받게 됐다. 서울서부지방법원은 지난 10월 차임감액청구 확인소송에서 임차인 측 손을 들어주며 임대료의 30%를 감액하라는 화해권고결정을 내리기도 했다.
소송이 부담스럽다면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청을 할 수도 있다. 핵심은 과거 문제없이 임대료를 잘 납부해왔으며 최근 코로나19로 경제 사정이 어려워졌다는 것을 충분히 입증하는 것이다.
엄정숙 부동산 전문 변호사는 “다만 환산보증금을 초과하는 임대차에는 차임감액청구권 규정이 적용되지 않는다”고 말했다.
엄 변호사는 “그동안 차임 감액 청구권은 ‘사문화했다’고 봐도 좋을 정도로 활용 빈도가 낮았다. 이는 정해진 임대차 기간 안에 차임을 조정할 만한 경제 사정을 인정받는 경우가 거의 없었기 때문이다. 하지만 코로나19는 거의 모든 경제 분야에 악영향을 끼치고 있어 차임증감청구권을 통해 상당 정도의 임대료 감액이 가능할 것으로 예상된다”고 했다.
차임증감청구권 사용에 현실적인 문제점도 있다.
강제성이 없기 때문에 임대인에게 임대료 감액을 요구했는데 들어주지 않을 경우 소송을 해야 한다는 점이다. 소송을 하려면 많은 시간과 비용이 들어간다. 그럼에도 엄 변호사는 “현재 코로나19와 같은 상황에서는 차임감액청구권이 인정될 가능성이 높은 시점이므로 임대인과 협의가 안 된다면 과거와 달리 적극적인 차임감액청구 소송도 충분히 고려할 만하다” 고 조언했다.
전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr
