원 당첨자의 부정청약 사실을 몰랐다며 억울함을 호소하는 36명의 피해자를 위해 지자체 등이 구제방안을 고심하고 있으나 법리적 구제는 쉽지 않다. 부정당첨자가 전매한 분양권을 취득한 제 3자를 보호하는 규정은 주택법에 없기 때문이다.
이와 같이 부정청약 분양권을 잘못 매수해 선의의 피해를 당하는 사례가 최근 늘어나고 있다. 그러나 뾰족한 구제방안이 없어 주의가 필요하다.
엄정숙 부동산 전문변호사(법도종합법률사무소)는 법도 명도소송센터를 통해 “주택법 65조는 부정한 방법으로 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 안 된다고 규정하고 있다”며 “분양권 거래를 잘못하면 명도소송을 당할 수 있다”고 말했다.
명도소송이란 집주인이 세입자에게 건물에서 나가달라고 제기하는 소송이다. 분양권 관련 분쟁에서는 시행사가 거주자에게 분양금액을 되돌려준 뒤 퇴거를 요청한 후 명도소송 절차를 밟을 수 있는 것이다.
주택법은 부정한 방법으로 분양권에 당첨된 경우 공급계약을 취소하고 퇴거를 명할 수 있다고 명시하고 있다. 문제는 부정 당첨된 분양권인지 모르고 매수했다 하더라도 현행 법률로는 딱히 구제방안이 희박하다는 점이다. 때문에 소송을 당할 경우, 길고 복잡한 명도소송 절차를 겪어야 할 뿐 아니라 패소 시 떠안아야 하는 명도소송 비용과 강제집행 비용도 상당한 부담이 될 수 있다.
엄 변호사는 “주택법 65조는 주택의 공급질서를 위해 마련된 법률이기 때문에 선의의 제 3자 피해 구제방안은 마련돼 있지 않다”라고 설명했다. 선의의 전매자를 보호하기 위해 부정청약 분양권을 인정하게 되면 부정청약 사례가 더욱 남발돼 주택공급 질서가 더욱 혼란해질 것이 예상되기 때문이다.
그렇다면 부정청약 사실을 모르고 분양권을 구매한 피해자들은 법률적으로 어떻게 대응하는 것이 좋을까?
엄 변호사는 “시행사 측에서는 주택법 제65조에 의한 공급계약 무효를 주장할 것이기 때문에, 부정담청자들로부터 매수한 분양권 역시 무효가 된다고 주장할 것”이라고 내다봤다.
이어 “주택법 62조 2항 2호에서는 부정청약 시 ‘주택을 공급받은 자’에 대한 당연무효를 명시하고 있다. 따라서 분양권 매수자에 대한 해석은 이 규정을 ‘단속규정’으로 보느냐, ‘효력규정’으로 보느냐에 따라 달라질 수 있다”고 설명했다.
법원이 법적 성질을 단속규정으로 본다면 민사상 계약인 전매는 유효한 것으로 받아들여질 수도 있다. 그러나 효력규정으로 판단하는 것이 현재 주류적 태도다.
엄정숙 변호사는 “당첨된 분양권을 살 경우 투기과열지구, 청약과열지구일수록 분양권이 무효가 될 가능성이 많으므로 면밀히 확인해야 한다”고 주의를 당부했다.
전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr
