외국인들의 국내 부동산 거래가 증가하면서 외국인을 임대인(집주인)으로 둔 임차인(세입자)이 늘고 있다. 그러나 계약 만료 시 보증금 반환을 두고 임대인과 마찰을 빚는 사례가 꾸준히 증가하고 있어 임차인들의 주의가 요구된다.
한국부동산원 '부동산 거래 현황' 통계에 따르면, 지난해 외국인의 국내 건축물(주거·상업·공업·기타 모두 포함) 구입은 2만 1048건으로 집계됐다. 2019년(1만 7763건) 대비 18.5% 증가한 수치다. 즉, 외국인 임대인이 매해 증가하고 있는 상황이다.
전문가들을 계약 해지 통보에도 불구, 외국인 임대인에게 보증금을 돌려받지 못할 상황이라면 비용이 들더라도 '전세보증금 반환소송'으로 권리를 찾아야 한다고 조언한다.
엄정숙 부동산전문 변호사(법도 종합법률사무소)는 “외국인을 대상으로 하는 전세금 반환소송도 가능하다” 며 “승소 했지만 임대인이 전세금 반환에 비협조적이라면 부동산 강제경매로 대응할 수 있다. 다만, 이 경우 법원이 외국에 우편물을 송달하는 과정 때문에 기간이 오래 걸릴 수 있다” 고 귀띔했다.
전세금 반환소송이란 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때 임차인이 법원에 제기하는 소송이다. 외국인이라고 해도 내국인과 동일하게 소송이 진행된다.
하지만 외국인 임대인이 소송 내용을 받아볼 수 있느냐가 문제다. 민사소송 절차 상 피고가 법원에서 보낸 우편물을 받지 못한 경우 다음 절차진행이 안 된다.
임차인은 우선 전세금 반환 소송 소장을 법원에 접수한다. 법원은 이 소장을 임대인의 국내 거주지 혹은 외국 거주지로 발송한다. 만약 송달이 힘들다면 법원은 '공시송달' 제도를 이용해 소송을 진행한다. 공시송달은 해당 서류를 법원 게시판이나 신문에 일정 기간 동안 게시함으로써 송달한 것과 똑같은 효력을 발생시키는 것이다.
엄 변호사는 "주소가 불분명할 경우 출입국사무소의 협조를 통해 외국으로 서류를 송달할 수 있다. 기간은 6개월 내외로 생각하면 된다"며 "송달에 어려움을 겪는다면 공시송달 제도를 통해 사건 진행을 계속할 수 있다"고 설명했다.
그러나 "소송에서 승소했지만 전세금 반환이 안 될 경우엔 '부동산 강제 경매'를 통한 매각 대금으로 보증금을 확보할 수 있다"며 "실제로 '법도 전세금반환소송센터'에서는 외국인 소유 건물을 경매 해 보증금을 되찾아준 사례가 있다"고 소개했다.
소송을 위해선 임대차 계약 해지 통보 자료도 꼼꼼히 챙겨야 한다. 내용증명과 같이 공식적인 자료가 있으면 좋겠지만, 여의치 않다면 메신저 기록·통화녹음도 증거 자료로 사용 가능하다.
아울러 임대차 계약 시 외국인 임대인의 신분확인과 임대 목적물의 시세 확인은 필수다.
엄 변호사는 "외국인 집주인에게 피해를 입지 않기 위해서는 임대차 계약 시 △여권 등을 통한 신분 확인 △임의 경매 가능성을 대비한 전세권 설정 △전세금 반환보증보험 가입이 요구된다. 특히 외국인 임대인이라면 확실한 담보력을 확인하는 것이 필요하다"고 강조했다.
그러면서 "임대 목적물의 시세가 보증금보다 더 비쌀 때 계약을 하는 것이 안전하다" 며 "등기부 등본을 열람해 계약 당사자보다 선순위 근저당권이 잡혀 있는지도 따져봐야 한다"고 안내했다.
전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr
