상가건물 임대차 계약 시 등장하는 '제소전화해'에 낯선 임차인이 상담에 나서고 있다. 우월적 위치인 임대인이 임차인을 상대로 불리한 내용 등을 강행할지도 모른다는 우려에서다.
제소전화해는 민사분쟁 시 당사자 간 분쟁이 소송으로 번지는 것을 막기 위해 소송 전에 법관 앞에서 화해조서를 받는 제도다. 확정 판결과 같은 효력을 가지기 때문에 약속을 위반 할 경우 조서를 기초로 강제집행도 가능하다. 상가 임대차 관계에서 제소전화해는 법에 정한 기간이상 임차인이 월세를 밀릴 경우를 대비해 진행되는 경우가 많다.
지난 해 대법원이 발표한 ‘2020 사법연감’에 따르면 2019년 한 해 동안 접수된 제소전화해 사건은 총 1만415건으로 집계됐다. 2017년 1만983건, 2018년 1만907건 등 해마다 1만 건을 넘는 것으로 나타났다. 법원별로는 서울중앙지방법원이 2,565건으로 전국에서 가장 많았고 수원지방법원이 1,845건으로 뒤를 이었다.
법도 종합법률사무소의 제소전화해 전문 브랜드인 '엄정숙변호사의 제소전화해'는 실제로 지난 2011년부터 2021년 초까지 2천건이 넘는 제소전화해 조서를 성립시켜 왔다. 대구지방법원이 한해 평균 200건 정도 접수되는데, 이에 10배에 이르는 수치이다. 이 중 임차인의 동의 없는 성립건수는 한건도 없는 것으로 조사됐다.
엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “제소전화해는 주로 임대차 관계에서 많이 성립되고 있다” 며 “당사자 간에 동의가 없거나 강행법규를 위반한 내용이면 성립되지 않기 때문에 걱정할 필요는 없다”고 했다.
임대차 관계에서 제소전화해는 기간과 비용을 절약하고 신속한 관계 정리를 도와줌으로써 소송보다 효율적이다. 만약 임차인의 법률위반으로 건물을 비워달라는 명도소송을 진행하게 되면 평균 4개월 이상이 소요된다. 이후 강제집행을 하게 되는데, 임차인 입장에서도 소모적이다. 물론 임차인이 제때 건물을 비우면 문제없지만, 그렇지 못할 경우엔 월세를 주 수입원으로 하는 임대인에겐 큰 타격일 수밖에 없다.
또한 제소전화해는 당사자 간 동의 아래 합의된 내용으로 신청서를 접수한다. 주목해야 하는 대목은 ‘동의’ 하에 조서가 성립된다는 것이다. 즉, 임대인과 임차인 중 어느 한쪽이라도 동의하지 않으면 제소전화해는 성립되지 않는다. 때문에 임차인이 부당하게 쫓겨날 염려는 하지 않아도 된다.
혹시라도 강행법규에 위반되는 내용이 있다면 법관은 해당 조항을 제외·변경하도록 해 당사자 모두 권리를 지킬 수 있다. 예를 들면, 월세 납입 지연 시 법에서 정한 이자율 이상을 요구하는 내용이 포함됐다면 강행법규 위반으로 조서가 성립되지 않는다.
엄 변호사는 “제소전 화해조서가 임대인의 단독의지에 의해 강제로 진행되는 경우는 없다”며 “임차인은 제소전화해 조서가 작성되는 단계에서 내용을 꼼꼼히 살펴보고 강행법규를 위반한 내용이 없는지, 임대차계약서와 다른 내용은 없는지 살펴봐야 한다”고 조언했다.
그러면서 “만약 있다면 임대인에게 이의를 제기해야 한다. 이의가 받아들여지지 않는 경우, 제소전화해 절차에 동의하지 않으면 조서는 불성립된다”고 귀띔했다.
제소전화해를 신청하는 방법은 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 보통재판적( 원칙적으로 피고의 주소나 거소에 의하여 결정)이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청하면 된다. 절차는 신청서를 제출→신청서 송달→심리기일 지정 및 통지→재판→화해성립→화해조서 송달 순으로 이뤄진다.
전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr
