엄정숙 부동산전문 변호사는 권리금소송과 관련해 “재건축을 추진할 때 절차별로 인가가 나온다” 며 “세입자를 건물에서 퇴거시킬 의무가 없는 ‘사업시행인가’가 나왔을 때 임차인의 계약갱신요구권을 거절하면 권리금소송을 당할 수 있다”고 말했다.
현행 상가건물임대차보호법(상임법)은 세입자가 10년 동안 장사를 할 수 있도록 계약갱신요구권을 보장하고 있다. 정당한 이유 없이 건물주는 이를 거절하지 못한다.
하지만 예외적인 경우 건물주에게 계약갱신요구권을 거절할 수 있도록 하고 있다. 예외 중에는 ‘다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우’가 포함되어 있다(제10조 제1항 제7호 (다)목). 즉, 재건축을 하는 경우 세입자의 10년 계약갱신요구권을 거절할 수 있게 한 것.
엄 변호사는 “재건축 인가 중에 ‘관리처분계획인가’는 건물주가 세입자를 건물에서 퇴거시킬 의무가 있는 인가이기 때문에 상임법 ‘제10조 제1항 제7호 (다)목’에 따라 계약갱신요구권을 거부할 수 있다” 면서도 “세입자를 건물에서 퇴거시킬 의무가 없는 ‘사업시행인가’가 나왔다는 이유로는 계약갱신요구권을 거부하지 못 한다는 것이 판례의 태도이다(2019다249831)”고 설명했다.
그러면서 “‘사업시행인가’ 만으로 계약갱신요구권을 거절하면 세입자로부터 권리금소송을 당할 수 있다”고 했다.
엄 변호사는 현행 상임법 중 권리금 부분을 설명했다. 상임법은 세입자가 권리금을 회수하기 위해 노력할 때 건물주가 방해하지 못하도록 정하고 있다. 다만 예외를 두어 어떤 경우에는 방해라고 보지 않는데 그 중 하나가 문제의 ‘제10조 제1항 제7호 (다)목’ 인 ‘다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우’다.
재건축 시 나온 ‘사업시행인가’를 ‘다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우’라고 해석하면 건물주의 ‘권리금회수기회 보호의무’는 없어진다. 하지만 판례는 ‘사업시행인가가 있던 때로부터 관리처분계획인가가 이루어질 때까지의 기간이 얼마나 걸릴지도 모르고 건물을 사용하는데 별다른 법률적 제한이 없다’는 취지로 판결했다. ‘사업시행인가’ 만으로는 건물주의 권리금회수기회 보호의무가 없어지는 경우에 해당하지 않는다는 뜻이다.
엄정숙 변호사는 “재건축 관련 권리금 소송에서 건물주의 권리금회수기회 보호의무가 없어지기 위해서는 ‘관리처분계획인가’ 까지 받아야 한다고 판례가 규정했다” 며 “도시및주거환경정비법 등에 의해 세입자를 건물에서 퇴거시킬 의무가 없는데도 단지 인가가 나왔다는 이유만으로 권리금회수기회 보호의무를 저버리면 안된다”고 강조했다.
한편 판례는 계약갱신 거절사유가 존재한다는 점에 대한 증명책임은 건물주에게 있다고 규정했다.
전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr
