과거에는 토지 경계를 나무, 담장으로 표시만 해 놓았을 뿐, 명확하게 구분 짓지 않아 사실상 남이 내 땅을 침범했는지, 내가 남의 땅을 침범했는지 정확하게 판단하기가 어려웠다. 하지만 후대에 내려올수록 부동산 가치상승은 물론, 수익구조의 변화로 재산권에 대한 의식이 높아지며 경계측량을 하는 사례들이 늘어났고, 이에 따른 분쟁 역시 늘어나게 된 것이다.
내 땅에 불법건축물이 들어선 경우, 일반적으로 토지반환을 요구할 수 있다. 그러나 이는 토지에만 국한된 것이기에 온전한 자신의 재산권을 되찾기 위해서는 해당 건물주를 상대로 토지인도 청구소송과 함께 건물철거소송을 동시에 진행해야 한다. 이 밖에도 점유한 동안 발생한 이익에 대한 부당이득반환청구, 손해배상도 고려해 볼 수 있다.
법무법인 명경(서울) 김재윤 대표변호사는 “이를 위해서는 반드시 등기부등본을 통한 소유권 입증이 필요하다”면서 “문제는 무허가건물과 같은 미등기 건축물인데, 이때는 미등기건축물을 양도받아 점유·사용하고 있는 사람을 상대로 소송을 제기하면 된다.”고 설명했다.
이어 “법률상 또는 사실상 처분을 할 수 있는 지위에 있는 자는 ‘등기를 하지 않고 있는 건물 점유자’도 포함되므로 대지 소유자가 그 건물에 의해 불법점유를 당하고 있는 경우 건물의 철거를 요구할 수 있다”며 “다만, 경계분쟁은 딱 떨어지는 답이 있는 것은 아니기에 반드시 소송 전 법적지상권과 점유취득시효, 부동산처분금지가처분신청 등을 확인해 보는 것이 좋다”고 말했다.
그가 설명하는 법적지상권은, 경매로 토지소유자와 건물소유자가 달라졌을 때 일정한 요건을 갖추면 건물 소유주를 보호하는 제도로, 법적지상권이 인정되면 건물을 철거하지 않아도 된다. 토지와 건물이 동일한 소유자의 소유였지만 어느 한쪽이 경매에 회부되어 소유주가 달라진 경우에는 법정지상권이 인정되므로 해당 사항에 대해 확인해 보아야 한다.
또한 점유취득시효는 소유의 의사를 가지고 20년 이상 토지를 점유했다면 이에 대한 소유권을 인정해주는 제도를 말한다. 20년이 지났다고 무조건 인정되는 것이 아니기 때문에 현 상황에 대해 전문가의 상담을 받아보는 것이 좋다. 예를 들어 침범하고 있는 토지 부분 면적이 소유하고 있는 면적에 비해 지나치게 과다한 경우, 단순 착오가 아닌 악의적 성향의 타주점유, 중간에 점유 기간이 단절 되는 경우 등을 들 수 있다.
김재윤 변호사는 “위와 같은 사항을 모두 점검했다면, 부동산처분금지가처분 신청을 해두는 것도 중요하다. 보전처분을 해두지 않는 경우 소송 중 건물의 점유자나 소유자가 바뀔 위험성도 있기 때문”이라며 “이미 이전 점유자를 상대로 승소했다면 효력이 바뀌지 않으나, 소송이라는 것이 단 며칠 만에 끝나는 것이 아니라 길게는 1년 이상이 될 수 있기 때문에 그 사이에 변동사항이 있다면 내용을 복잡하게 얽힐 수 있으니 유의해야 한다.”고 조언했다.
진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr
