권리금을 둘러싸고 건물주와 상가 세입자 간 대립각이 날카롭다. 더 이상 계약갱신요구권도 사용할 수 없는 임대차 기간이 끝날 때가 되면 건물주는 재계약을 거절하기 때문에 상가 세입자들의 한숨이 깊어지고 있다.
18일 관련업계에 따르면 상가건물임대차보호법(상임법)에도 불구하고 건물주로부터 권리금 회수를 방해받는 현상이 지속되고 있다. 상가 세입자들은 권리금을 내고 들어올 새로운 세입자를 물색하여 상가 권리금계약서를 작성하는 일에 적극 나서고 있지만, 건물주는 여러 가지 이유로 새로운 세입자와의 임대차계약을 거절하는 사례가 속출하고 있다.
이 같은 경험을 한 상가 세입자들은 시간과 정신적 손해가 상당하다고 토로한다. 전문가들은 건물주가 권리금을 내고 들어올 새로운 세입자와의 임대차계약을 거절했다면, 기존 세입자는 권리금 소송으로 권리를 찾을 수 있다고 조언했다.
엄정숙 부동산전문 변호사(법도 종합법률사무소)는 “상가건물임대차보호법(상임법) 제10조의4는 상가 세입자의 권리금회수기회를 보호하고 있다” 며 “임대인(건물주)은 만료 6개월 전부터 만료 시까지 임차인(세입자)이 권리금을 받을 때 이를 방해하면 안 된다고 규정하고 있다”고 말했다.
이어 “정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하는 행위는 명백한 불법에 해당한다” 며 “이 경우는 손해배상청구소송을 통해 권리금을 임대인에게 청구하면 된다”고 설명했다.
'권리금소송'이란 건물주를 상대로 한 손해배상청구소송을 말한다. 권리금 소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 권리금소송센터의 통계에 따르면 손해배상청구소송을 하기 위한 법률상담은 총 337건인 것으로 나타났다.
엄 변호사의 설명에 따르면 건물주로부터 권리금회수기회를 방해받았을 때는 먼저 내용증명을 발송하여 증거를 확보해야 한다. 내용증명서를 작성할 때는 상가건물임대차보호법 제10조의4 조항을 골자로 작성하면 된다. 10조의4는 건물주의 권리금 회수기회 방해금지 의무를 규정한 조항이다.
내용증명을 받은 건물주가 권리금을 내고 들어올 새로운 세입자와의 임대차계약을 계속 거절하면 일단 권리금은 포기해야 한다. 하지만 건물주가 계약을 해주지 않은 이유로 권리금을 못 받게 되었으므로 상임법 제10조의4 제3항을 근거로 손해배상청구소송을 하면 된다.
이 때 받을 수 있는 손해배상액은 권리금을 내고 들어올 새로운 세입자가 내기로 했던 권리금과 임대차 종료당시의 권리금 중 낮은 금액이다. 임대차 종료당시의 권리금은 소송 중에 감정평가를 통해 결정된다.
엄정숙 변호사는 “권리금 소송에서 승소했으나 건물주가 판결에 따른 금액을 주지 않는다면 채권 강제집행을 해서 건물주의 재산을 압류하면 된다”고 부연 설명했다.
전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr
