엄정숙 변호사.(사진제공=법도종합법률사무소)
이미지 확대보기29일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “제소전화해 신청 후 세입자가 화해조항을 어겼다면 명도소송 과정 없이 강제집행을 할 수 있다”며 “다만 법에 따른 3단계 강제집행 절차를 무시했다간 낭패를 볼 수 있다”고 주의를 당부했다. 이어 “3단계 강제집행은 ▲집행문 부여 ▲강제집행 신청 ▲인도 집행 순으로 진행된다”고 조언했다.
제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 제소전화해 전문 법률상담을 제공하는 ‘엄정숙변호사의 제소전화해’에 따르면 지난 10년간 임대차 관련 제소전화해 전화문의만 2800건이 넘는 것으로 조사됐다.
제소전화해 조항 위반으로 강제집행 절차를 진행할 때는 먼저 법원에 집행문 부여신청서를 제출해야 한다.
엄 변호사는 “집행문 부여신청을 할 때는 제소전화해 조항들을 면밀히 살펴보고 현재 세입자가 위반한 조항을 특정해야 한다”며 “집행문을 발급받을 때 조항을 명확히 특정하지 못하면 발급 받을 수 없고 집행문이 없으면 강제집행도 못하게 된다”고 부연했다.
엄 변호사는 “집행문이 나오면 송달증명원과 함께 첨부하여 법원 집행관 사무실에 부동산 인도 강제집행을 신청하면 된다. 이후 담당 집행관에 의해 부동산 인도집행 절차가 진행되는 것”이라고 설명했다.
반면 세입자가 화해조항을 어겨 강제집행을 신청하더라도 집행이 멈추는 경우가 있다.
엄 변호사는 “계약이 유지되고 있는 상태에서는 강제집행 절차를 밟을 수 없다”며 “법률상으로 계약이 종료되지 않는 한 세입자의 명도의무가 발생하지 않기 때문이다. 따라서 화해조항 위반사항이 발생하면 건물주는 세입자에게 계약해지를 통보 하고 세입자가 이를 확인하면 해지효력이 발생한다”고 덧붙였다.
한편 건물주가 법 절차를 무시하고 세입자의 짐을 강제로 빼낸다면 어떤 상황이 벌어질까.
전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr