핵심은 계약체결 당시에 본인이 부담하지 않을 원상회복 범위를 되도록 명시적으로 계약서에 기재하는 것이 필요하다는 것이다. 여기서 원상회복의무는 임차인이 임대차계약이 종료된 이후 임대차 목적물인 건물 등을 임대인에게 반환할 때 당초 임대차계약 체결 당시의 상태대로 원상으로 회복하여 반환할 의무를 말한다.
법무법인 동광 민경철 대표 변호사는 “구체적으로 원상회복의무에 관해서 이야기해보자면, 일반적으로 상가건물 임대차 계약 시 부동산중개업자는 법무부에서 제공하는 상가건물임대차 표준계약서를 활용하는 경우가 많다”고 밝히며 “법무부가 제공하는 상가건물임대차 표준계약서상 원상회복의무는 ‘제8조(계약의 종료와 권리금 회수 기회 보호) ①계약이 종료된 경우에 임차인은 임차 상가건물을 원상회복하여 임대인에게 반환하고, 이와 동시에 임대인은 보증금을 임차인에게 반환하여야 한다’로 규정되어 있다”고 설명했다.
민경철 변호사는 이어 “단순하게 ‘원상회복 하라’라고 정해져 있을 뿐이지만, 요즘의 대중들은 원상회복이 무엇인지 정확히 알고 계약체결 당시 원상회복 범위를 논의하곤 한다. 또한 임차인이 고의나 과실 없이 통상 용도로 사용했을 때 발생하는 손상이나 시간이 지나면서 발생하는 마모 등은 원상회복의무 범위에 포함되지 않는다는 것도 잘 인지하고 있다. 다만 많이 빠뜨리는 것은 ‘종전 임차인이 설치한 시설을 승계할 때 그 시설에 관한 원상회복’ 부분”이라고 밝혔다.
원칙적으로 원상회복의무는 임대차계약 체결 당시 상태로 복구하는 것으로 종전 임차인이 설치한 시설물까지 철거할 의무를 부담하는 것은 아니다. 하지만 첫째, 종전 임차인의 영업까지 양수하는 상황에서, 둘째, 현재 임차인이 종전 임차인의 시설을 승계했고, 셋째, 문제 되는 시설물은 종전 임차인과 현재 임차인의 영업을 위하여 필요한 시설이기에, 넷째, 임대인이 다른 용도로 상가 점포를 사용할 때 그 시설물이 불필요하다면 현재 임차인이 계약 종료와 함께 종전 임차인이 설치한 시설물까지 철거하여 원상회복할 의무가 있다는 판례가 나왔고 이는 원상회복의무에 관한 대표적인 판결로도 자리 잡았다.
법무법인 동광 김효빈 변호사는 “그렇다면 어떻게 계약을 체결하는 것이 좋은가 라는 물음에 대한 답변을 얻을 수 있다. 만약 누군가가 영업을 양수하며 임대차계약을 체결한다면 원상회복 의무에 대한 판례를 반드시 참고할 필요가 있다. 같은 이유로, 계약 체결 시 임대차계약서에 종전 임차인이 설치한 시설물 중 원상회복의무를 부담하지 않는다는 특약사항을 정하고 이를 계약서에 반드시 ‘명시’할 것을 권한다. 그렇지 않으면 종전 임차인이 설치한 시설까지 철거할 의무를 부담할 수 있다”고 조언했다.
진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr
