[로이슈 전용모 기자] “신규 세입자가 들어와 제소전화해를 하려고 합니다. 문제는 세입자 명의가 한 명이 아닌 2명인 공동 세입자로 되어있다는 겁니다. 이 경우 제소전화해를 신청할 때 세입자 2명 모두와 해야 하는지 궁금합니다. 만약 한 명과 제소전화해를 성립한다면 어떤 문제가 발생하나요?”

제소전화해를 신청할 때 세입자가 여러 명일 경우 건물주는 혼란을 겪는다. 세입자 한 명과 제소전화해를 맺는 건 간단한 일이지만, 공동 세입자일 경우는 당사자 특정을 누구로 해야 하는지 잘 모르는 건물주들이 많기 때문이다.

3일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “임대차 계약을 맺을 때 세입자가 부부나 친구 사이 등 여러 명으로 이뤄진 경우가 있다”며 “제소전화해를 할 때는 공동 세입자 모두를 대상자로 지정해야 한다”고 조언했다. 이는 공동 세입자 개인마다 세입자의 권리와 의무가 발생하기 때문이다.
제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 제소전화해 전문 법률상담을 제공하는 ‘엄정숙변호사의 제소전화해’에 따르면 지난 10년간 임대차 관련 제소전화해 전화문의만 2800건이 넘는 것으로 조사됐다.

만약 공동 세입자와 제소전화해를 신청할 때 계약 당사자 이름을 모두 기재하지 않았다면 어떤 문제가 발생할까.

엄 변호사는 “우선 법원에서 제소전화해 신청이 기각될 확률이 높다”며 “임대차 계약서상에는 모두의 이름이 기재된 반면, 제소전화해에는 빠져 법적 효력에 문제가 생기기 때문이다”고. 이어 “만일 공동 세입자임에도 한 명만 제소전화해가 성립된 경우라면 강제집행이 필요한 상황에서 화해조서가 무용지물이 될 수 있다”고 주의를 당부했다.

반면 건물주가 여러 명인 경우는 어떨까?
엄 변호사는 “공동 세입자인 경우와 마찬가지로 공동 명의의 건물주라면 원칙적으로 당사자를 모두 특정해야 한다. 다만 건물주가 수십 명이거나 공동 건물주 중 한 명이 ▲외국 거주 ▲투병 등으로 권리행사가 어려울 때는 과반지분을 가진 사람 또는 과반이 동의하여 선출한 대표자 한 사람만 기재하는 경우도 있다”고 설명했다.

한편 세입자는 건물주와 달리 어떤 사정이 있더라도 공동 명의자를 한 명으로 대표자를 뽑을 수 없다.

엄정숙 변호사는 “건물주 명의가 여러 명일 때는 법원에 동의서를 제출해 한 명의 대표자를 건물주로 특정할 수 있지만, 세입자는 이에 해당하지 않는다”며 “제소전화해는 세입자가 건물주에게 명도의무를 잘 지키도록 맺는 제도의 특성상 부동산을 실제 점유하고 있는 당사자 특정이 중요하기 때문이다”고 강조했다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr