엄정숙 변호사.(사진제공=법도종합법률사무소)
이미지 확대보기13일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “집주인이 세입자에게 전, 월세 증액요구를 할 때는 법률상 정해진 기간 안에 해야 한다”며 “법률이 개정된 2020.12. 이후 임대차계약(이하 ‘신법계약’)은 전, 월세 기간이 끝나기 2개월 전까지, 이전 계약(이하 ‘구법계약’)은 1개월 전까지 계약 갱신거절 통지나 계약조건 변경 통지를 해야 한다”고 설명했다. 이어 “만약 두 달(구법계약은 한 달)도 채 남지 않은 기간이라면 법률상 묵시적 갱신이 된 상태기 때문에 세입자가 전세금 증액요구를 거절하더라도 집주인은 명도소송을 제기할 수 없다”고 부연했다.
즉 집주인은 전, 월세 증액 내용이 포함된 재계약사항을 계약이 끝나기 2개월(구법계약은 1개월) 전까지 세입자에게 통보해야 한다. 하지만 이미 그 기간이 지나 묵시적 계약 갱신이 되었기에 집주인의 전, 월세 증액은 법률상 타당하지 않다는 말.
명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다. 명도소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 명도소송센터의 소송 기간 통계에 따르면 가장 오래 걸린 소송은 21개월, 가장 짧은 기간은 2개월인 것으로 나타났다. 평균 명도소송 절차 기간은 4개월인 것으로 알려졌다.
주택임대차보호법(이하 주임법) 제6조 제1항은 계약갱신 기간을 규정한다. 집주인은 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약을 연장하지 않겠다는 의사를 밝혀야 한다.
엄 변호사는 “묵시적 갱신이 된 경우 임대차 존속기간을 법률상 2년으로 본다”며 “따라서 세입자는 2년 동안 임대차 보호를 받을 수 있고 갱신요구권을 사용하지 않은 상태라면 묵시적 갱신 기간이 끝날 때 갱신요구권을 1회 사용해도 문제가 없다”고 조언했다. 총 6년을 살 수 있다는 것이다.
만약 집주인에게 사정상 전, 월세 증액이 필요하다면 어떻게 대처해야 법률상 안전할까?
엄 변호사는 “집주인이 세입자에게 안전한 전, 월세 증액요구를 하려면 법률상 정해진 계약 변경 가능일인 계약종료 6개월 전부터 2개월 전까지 해야한다”며 “전, 월세 증가 폭은 최대 5%를 넘기지 않도록 주의하고 전, 월세를 증액한 후 1년 내에는 증액할 수 없다는 점을 명심해야 한다”고 당부했다.
한편 전, 월세 증액요구 시기를 놓친 집주인은 억울함을 호소할 수 있다. 주변 시세가 눈에 띄게 증가했거나 경제적인 사정이 생겼기 때문이다.
차임증액청구소송이란 집주인의 전, 월세 증액요구를 세입자가 거부하여 집주인이 법원에 적절한 전, 월세 증액에 관한 판단을 맡기는 소송이다.
전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr